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■ 王立新 12月22日至23日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。会议提出，到2026年，努力稳定房地产市场。其中的重点之一就是，在城市更新、城中村改造的同时，盘活利用现有土地。笔者认为，如何走出现有土地的停滞状态，让其真正“流动”，是当今房地产行业和城市建设需要解决的重要问题。然而，现有土地的盘活绝不是单一公司的独家责任。相反，它需要政府、金融机构、企业和社会资本共同努力，制定一套精准的政策。政策。加强存量土地专项追收，将是地方政府盘活闲置土地的“第一步”。近年来，市政专项债券在稳投资、补缺口等方面发挥了重要作用。投资收购和储存闲置土地不仅可以缓解房地产企业的资金压力，还可以为城市规划创造空间。另一方面，专项债券基金具有低成本、长期的优势。地方政府可以利用专项债券收购闲置土地，存放在房地产公司手中。这不仅增加了企业的流动性，也有利于债务偿还、项目可靠建设、闲置土地开发等，有利于化解行业风险。另一方面，收储一体化后，政府可以对接新的城市高质量发展规划，重新配置和整合低效土地，扫除障碍。到智慧城市建设。相关努力已取得积极成效。中国指数研究院监测数据显示，截至12月12日，各地计划通过专项债券复垦收购闲置土地的数量超过5000个，计划收储土地面积超过2.6亿平方米。 2026年存量土地收储预计将进一步扩大。但要真正做到“足储、精准用”，要确保资金专款专用、精准流向低效、闲置存量地点。需要注意的是，要加强对专项债券盘活存量闲置土地使用的监管。除了政治支持外，市场化模式同样重要。引入“AMC（资产管理公司）+企业+金融机构+其他”协同模式是振兴“关键”闲置土地实行市场化管理。 AMC作为化解金融风险的专业机构，拥有资金、资源、资产处置经验等多重优势。房地产企业具备开发和管理项目的实际能力，政府和金融机构是盘活市场导向不可或缺的力量。 AMC通过收购现有的与土地相关的应收账款、引入新的金融机构甚至新的投资公司、筹集第一笔可以启动项目的增量资金，帮助房地产公司出售不良资产。此后，AMC将与具有优质开发能力的房地产、建筑公司合作，重新评估闲置土地，继续建设开发。这一模式现已发展成为可以灵活复制和推广的范式。例如，在区位条件好的土地上，可以加快建设速度。住房及配套设施建设，振兴当地市场。周边具有工业基因的土地，可通过调整开发用途转为开发。我们将运营保障性住房、人力资源公寓、产业园等。这样，这种模式不仅可以扩大AMC的业务范围，还可以为特大城市核心区的再开发提供金融工具箱，预计在未来的城市救助和更新轨迹中具有更多价值。鼓励社会资本参与，与城市更新深度融合，创造新的消费场景，是盘活存量土地价值的新模式。现有土地的盘活不应局限于传统的住宅开发，而应与城市更新、产业提升相结合，实现土地的综合价值。凭借深厚的市场知识和灵活的运营模式，社会资本可以参与现有土地开发，聚焦新消费、新场景、新业态。例如，将闲置工商业区改造为文化创意产业园、沉浸式商务区、智慧医疗社区等城市核心区，可以盘活现有资产。不仅如此，还能满足当前居民多样化的消费需求。此外，在城市更新框架内，通过开发存量土地，同步发展交通、教育、医疗等公共配套设施，实现“以地带动城市、以城市带动生产”的良性循环，使存量土地成为推动城市高质量发展的新引擎。房地产转型之路漫长而艰辛，但它很快就会到来。盘活现有土地不仅是解决当前风险的迫切需要产业的发展，也是推动房地产业从快速扩张转向高质量发展的重要抓手。接下来，政府、市场和企业必须发挥作用，共同努力，真正“盘活”现有土地。只有这样，才能为房地产市场注入新活力，激发城市发展新动能，推动房地产业进入稳定发展新阶段。
作者
adimin@moleband.com